Krok 1: Wybór działki budowlanej
Wybór działki to nieodłączny etap budowy każdej nieruchomości. W pierwszej kolejności trzeba znaleźć odpowiednią działkę. Warto przed rozpoczęciem poszukiwań dokładnie określić swoje wymagania: wielkość działki, odległość od sklepów/szkół czy sąsiedztwo.
Dojazd do działki
Wiele początkujących osób zapomina o tym, by sprawdzić nie tylko działkę, lecz także dojazd do niej. Jeśli droga do działki nie jest ugruntowana, a prawnie będzie należeć do gminy bądź sąsiada, to możemy mieć problemy z odpowiednim dojazdem do wymarzonego domu.
Własność nabywanego gruntu
Dodatkowo koniecznie należy sprawdzić także ważność wszelkich dokumentów sprzedającego. Bardzo istotna jest własność nabywanego gruntu. Dokumenty związane z własnością można znaleźć w Elektronicznych Księgach Wieczystych. Dlaczego jest to tak ważne przed zakupem działki? Przykładowo – nabywając działkę z dożywotnią służebnością krewnego osoby sprzedającej, osoba ta będzie miała legalne prawo do przebywania na terenie działki do końca swojego życia. Chyba nikt nie chciałby, żeby po jego działce chodziły obce osoby, dlatego tę informację należy koniecznie sprawdzić przed zakupem działki.
Charakterystyka terenu i uzbrojenie działki budowlanej
Poszukując działki, warto także sprawdzić, czy jest ona już uzbrojona i czy nie leży na terenach zalewowych. Taka działka może mieć znacząco niższą cenę (nawet o 40%), jednak koszty związane z uzbrojeniem czy odpowiednim osuszeniem terenu mogą wielokrotnie podnieść całkowity koszt budowy domu. W przypadku, gdy działka budowlana ma trudne warunki gruntowe, konieczna będzie odpowiednia opinia geotechniczna.
Przeznaczenie gruntu według miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni można znaleźć wszelkie informacje dotyczące możliwego wykorzystania wybranej działki. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera także informacje dotyczące sąsiadujących terenów, dzięki czemu kupujący może mieć pewność, że np. obok jego wymarzonego domu nigdy nie wykarczują lasów i nie postawią wielkiego magazynu budowlanego. Jeśli wybrana działka nie posiada MPZP, to należy zgłosić się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki do urzędu gminy.
W przypadku nowych terenów bardzo często w początkowych etapach sprzedaży nie są dostępne do wglądu plany, a ich sporządzenie może trwać kilka miesięcy. Zakup działki na takim obszarze jest bardzo ryzykowną inwestycją, gdyż może się okazać, że urząd nie zezwoli na planowaną budowę domu.
Warunki techniczne dla dostawy mediów
Większość osób nie wyobraża sobie domu bez prądu, wody czy sprawnego łącza internetowego. Z tego powodu po zapoznaniu się z zasadami miejscowego planu zagospodarowania, koniecznie należy sprawdzić możliwość przyłączy do budynku. Wszystkie takie dokumenty można uzyskać w poszczególnych zakładach – energetycznym, wodno-kanalizacyjnym czy operatorów sieci internetowych.
Krok 2: Wybór projektu domu
Zanim rozpocznie się czas wszelkich robót budowlanych, należy zakupić odpowiedni projekt domu.
Wybierając projekt domu, należy pamiętać o warunkach zabudowy terenu. Warto rozmiar budynku dopasować odpowiednio do wielkości działki i już na etapie planowania zastanowić się w którym miejscu dokładnie ma powstać wymarzony dom.
Krok 3: Niezbędne formalności przed budową domu
Zanim zacznie się jakikolwiek etap budowy domu, należy dostarczyć odpowiednie dokumenty budowlane do starostwa powiatowego. Wśród niezbędnych formalności nie może zabraknąć takich dokumentów, jak:
- wypis z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania terenu) lub decyzja o warunkach zabudowy,
- oświadczenie o możliwości przyłączenia budynku do mediów,
- opinia geotechniczna (w przypadku trudnych warunków terenu),
- egzemplarz projektu budowlanego,
- oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- wniosek o pozwolenie na budowę domu.
Ile czeka się na pozwolenie na budowę? Jeśli wszelkie formalności zostaną dopełnione, to w ciągu 65 dni inwestor powinien otrzymać decyzję, czy może rozpocząć proces prac budowlanych. Należy jednak pamiętać, że wyrok staje się prawomocny po 14 dniach od wydania decyzji przez właściwy organ i jest ważny przez 3 lata.
Co więcej, 7 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych należy powiadomić odpowiednie starostwo o planach realizacji projektu budowlanego. Do tych formalności należy dołączyć m.in.:
- oświadczenie kierownika budowy,
- opis poszczególnych etapów prac budowlanych,
- informację o planowanym terminie zakończenia budowy domu.
Jak widać po tym dość długim wstępie, „masa formalności” jest dobrą odpowiedzią na pytanie: „Od czego zacząć budowę domu?”.
Pozwolenie na budowę 2022 – trzeba czy nie?
W ramach Polskiego Ładu 3 stycznia 2022 r. weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domu bez wymaganego wcześniej kierownika budowy i dziennika budowy. Każdy może zbudować dom o powierzchni zabudowy (po obrysie) wynoszącej do 70 m2.
Krok 4: Pierwsze prace związane z budową i dalsze formalności
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu i poinformowaniu starostwa powiatowego o rozpoczęciu prac można w końcu przejść do właściwej budowy domu.
Nie obędzie się ona jednak bez koniecznych formalności. Przez cały okres prac budowlanych konieczne jest tworzenie dziennika budowy. Dziennik budowy to obowiązkowy dokument, który należy dołączyć do zgłoszenia o zakończeniu prac.
Skupmy się teraz na bardziej technicznych sprawach – od czego zacząć budowę domu?
Pierwszym krokiem, który musimy wykonać, by rozpocząć właściwą budowę domu jest wytyczenie fundamentów. Jest to etap, na którym z pomocą geodety należy określić dokładne miejsce budowy domu.
Krok 5: Przygotowanie gruntu pod fundamenty
Ta część wymaga obecności budowlańców, którzy za pomocą ciężkiego sprzętu, dokładnie wyrównują teren pod fundamenty. Na tym etapie wykonuje się także ewentualne osuszanie placu budowy, czyli tzw. drenaż.
Krok 6: Wykonanie fundamentów
Pierwszy etap, który zazwyczaj najbardziej cieszy osoby budujące swój dom. Wylanie fundamentów całkowicie zmienia charakter inwestycji, która w końcu ze zwykłej ziemi zaczyna mieć podstawy wymarzonej nieruchomości.
Krok 7: Wykonanie ścian zewnętrznych domu
Kolejnym krokiem budowy domu jest wykonanie ścian zewnętrznych oraz ewentualnych schodów betonowych. Po zakończeniu tego etapu budynek ma tzw. stan surowy otwarty.
Krok 8: Stworzenie konstrukcji dachowej
Jeden z najdroższych etapów budowy domu. Zazwyczaj (w zależności od użytych materiałów i technologii) ten etap robót budowalnych pochłania nawet do 40% budżetu.
Krok 9: Montaż drzwi i okien
W kolejnym etapie doprowadzamy budynek budowlany do tzw. stanu surowego zamkniętego. Na tym etapie budowy montowana jest stolarka drzwiowa i okienna, która zabezpiecza wnętrze domu przed niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi.
Krok 10: Montaż płyt gipsowo-kartonowych
Pierwsze prace wykończeniowe domu, tzw. tworzenie suchych tynków. W pokojach o normalnej wilgotności montowane są płyty gipsowo-kartonowe, natomiast np. w łazience stosuje się płyty impregnowane.
Krok 11: Prace wykończeniowe
Najprzyjemniejsza i najbardziej wyczerpująca część budowy domu dla przyszłych mieszkańców lub inwestora. Do tego etapu prac budowlanych większość rzeczy była wykonywana przez doświadczoną ekipę, natomiast doprowadzenie domu do stanu „pod klucz” zazwyczaj wykonywane jest samodzielnie bądź w asyście architekta. Nierzadko ta część realizacji wymarzonego projektu wymaga poświęcenia sporej ilości czasu.
Ile kosztuje budowa domu 2022?
Pytanie, które stresuje większość inwestorów. Przez ostatnie lata koszt budowy domu znacząco wzrósł. Na taki trend ma wpływ duży wzrost kosztów materiałów budowlanych. Ceny niektórych z nich zwiększyły się nawet o 40%, co wpływa na koszty budowy.
Eksperci budowlani starają się wyliczyć, jaki budżet należy przeznaczyć na budowę domu w 2022, jednak ze względu na duże zawirowania rynkowe nie jest to proste zadanie. Uśredniając, koszt budowy budynku w 2022 roku powinien oscylować w granicach 4,5-5 tysięcy za metr kwadratowy.
Koszt budowy domu w 2022 o powierzchni 100 m2 wyniesie więc około pół miliona złotych.
